這一集的主題是貪婪與恐懼，簡報裡夾著一封學員來信，講的是一個很具體的賣房難題。

這家人當年因為身分問題搬到加拿大，後來搬回美國灣區，多倫多的房子留著出租。房子每個月倒貼，他們決定賣掉。租客原本答應4月搬走，後來又說要住到6月底。眼前有兩條路：

  • 現在就帶著租客上市：估計可能少賣5到10萬加幣。
  • 等租客6月底搬走：再花1到2萬加幣整修，中間空屋約兩個月，每月租金4,300加幣就沒了。

信裡還列了一串讓人沮喪的成本：經紀費5%、提前還房貸要付銀行三個月利息的罰金、會計師和律師費，「最後政府還要扣賣房款的35%，而不是盈利的35%」，最快也要七、八個月才拿得回來。

James老師的回覆是：「你所有的考慮都是沉沒成本，不要猶豫，該付的趕快付清以後就跟這些人沒關係了。」在節目裡他也說，盡量賣、盡早賣。

盡早賣也許是對的，但理由不是沉沒成本。

哪些才是沉沒成本

沉沒成本，是已經付出去、不管接下來怎麼選都拿不回來的錢。在這件事裡，屬於沉沒成本的有：當初買房的價錢、過去幾年每月倒貼的錢、以前做過的修繕。這些確實不該影響「現在賣不賣、怎麼賣」的判斷。

但信裡猶豫的兩條路，比較的全是還沒發生的錢：少賣的5到10萬、整修的1到2萬、空屋兩個月的持有成本、多等兩個月的房貸利息與稅費。這些是未來的成本，會隨著選擇改變，正是做決定時應該拿出來比的東西。把它們叫做沉沒成本，等於叫人不要比較，直接選一邊。

把帳列出來，大致是這樣：

  • 等待的成本：整修1到2萬，加上空屋兩個月的全部持有成本（房貸、地稅、保險、水電），再加上4到6月這段期間每月倒貼的差額。
  • 等待的好處：避開帶租客賣可能少賣的5到10萬。

舉一個假設的數字：如果房子每月的持有成本是5,000加幣，整修抓1.5萬，空屋兩個月約1萬，4到6月每月再倒貼約700、三個月約2,100，等待的總成本大約2.7萬加幣，低於5萬到10萬的價差。每個人的實際數字不同，但列出來之後，答案通常就清楚了。

只要等待期間的總成本明顯低於5萬加幣，單看數字，等租客搬走再賣是划算的。反過來，真正支持「現在就賣」的理由，是數字以外的東西：租客已經延後過一次，6月底未必真的會走；多等三個月，房市本身也可能變動；而這家人想盡快從這件事脫身，本身也有價值。

這些都是好理由，而且可能比那幾萬加幣更重要。但它們是「風險和心力的代價」，不是沉沒成本。分清楚之後，做出的決定才知道自己是在用什麼換什麼。

那35%不是被拿走的稅

信裡最讓人心痛的一句，是政府扣的是「賣房款」的35%，不是「獲利」的35%。

加拿大對非居民賣房的規定是這樣的：賣方要向稅局申請「清稅證明」；在拿到證明之前，買方必須從總價裡先扣下一筆錢繳給政府，一般資本財產扣25%，可以提列折舊的財產（出租房的建物部分通常屬於這一類）扣到50%；房子在魁北克還要另外加扣。

但這筆扣款是預繳，不是最終的稅。真正的稅是按獲利計算的；賣方之後要報加拿大的稅，多扣的部分會退回。問題在於時間：稅局的非居民部門處理速度慢，有資料指出，從賣出到拿回退款，最長可能拖到兩年。

所以這筆錢的真正成本，是被卡住的那段時間，而不是35%憑空消失。這也影響前面那道題：不管現在賣還是6月賣，這筆預扣都免不了，它不該是「早點賣」的理由，反而是要提早找會計師、提早申請清稅證明的理由。

提前還房貸的罰金也類似。加拿大浮動利率房貸的罰金通常是三個月利息；固定利率則通常是三個月利息與「利差補償」兩者取高，後者有時遠多於三個月利息。這筆罰金無論何時賣都要付，除非剛好碰到房貸期滿，所以也該在比較兩條路之前先問清楚確切數字。

跟這一集的主題連起來

這一集講的是貪婪與恐懼怎麼讓人在市場裡做出錯誤的決定。這封信其實也是同一件事的另一面：經歷了一連串成本之後，學員寫下「我以後打死不買房子，高興就租貴的房子」。這可能是對的人生選擇，但也帶著一點被傷到之後的情緒。

比較穩的做法是把情緒和帳分開：情緒告訴你「想脫身」，這是真實的需求，可以給它一個價格；帳則告訴你每條路各要付多少。兩邊都擺上桌，選哪一條都不會後悔。

小結

James老師要學員不要猶豫、盡快處理，這個方向對一個早就決定要賣、每月都在倒貼的人是合理的。但「都是沉沒成本」這個理由說錯了：少賣的價差、整修、空屋，全是可以比較的未來成本；加拿大扣下的35%是預繳，不是被拿走的稅，真正的代價是等待退款的時間。把哪些是過去、哪些是未來分清楚，賣得快還是賣得好，才是自己選的。

影片：00509〖別讓貪婪與恐懼毀了你的投資人生： 投資，不是比誰衝最快，而是誰能笑到最後〗（CLEC投資理財頻道，2025年3月29日）

簡報：CLEC 官方週講簡報（2025年3月29日）