這一集的簡報裡，有一頁談房子。James老師的說法是：如果把房子當成消費品而不是投資品，有錢買個豪宅來住住，何嘗不可；請人整理、家具用最好的，就算被火燒了，也笑一笑再買一間更好的。但他加了一個前提：「記得是當你買房子像買拖鞋一樣富有的時候，而不是高收入的精緻窮。如果做不到以上的豪邁，那房子就是一個牢籠。」

同一集的問答時間，有一位學員分享家裡的房產：長輩手上有一間外觀像別墅、屋齡約十年、坪數很大的房子，長輩心中認定值一兩千萬以上，但連跑三、四家銀行都談不出條件，原因是它蓋在農牧用地上，不是建地。

這兩段放在一起看，剛好可以把「房子當消費品」這件事想得更具體一點。

拖鞋的標準，其實很嚴格

拖鞋的特徵不是便宜，而是壞了就換、不必想第二次。把這個標準套到房子上，至少包含三個條件：

  • 房子沒了，生活不變：遇到火災、漏水、賣不掉或跌價，日常開銷與其他資產的安排都不受影響。
  • 持有成本不排擠別的事：房屋稅、地價稅、保險、管理費、整修與清潔，全部由收入或資產的被動收益支付，不必為此縮減投資或動用緊急預備金。
  • 退休計畫不靠它：退休後的生活費不依賴這間房子的增值或日後賣掉換現金。

James老師批評的「精緻窮」，就是三條都不符合：年收入很高，卻買一間總價遠超過資產的豪宅，每個月的現金流被貸款與持有成本綁得緊緊的。這種情況下，房子不是被拿來享受的消費品，而是把人困在工作上的負債。

有意思的是，他在現場給的例子本身也值得推敲。他說照他的方法投資，現在的100萬將來會變成2億，到時候再買一間1億的房子就好。先把錢養大再買房，這個「先後次序」很合理；但一間占總資產一半的房子，離「像買拖鞋」其實還很遠，丟了它，身家就少一半。如果真的要用拖鞋標準，比較接近的是房子只占資產的一小部分，例如一兩成，而且持有成本可以被其餘資產的收益輕鬆支付。

至於100萬變2億，那是200倍：年化15%大約要38年，年化10%要56年左右，年化7%則要78年。這不是不可能，但它是幾十年之後的事，不能當成今天就決定要不要買房的依據。

房子會舊，地不一定：「AI讓房子不值錢」的邊界

聽完學員的分享，James老師延伸出一個很強的說法：亞洲人把太多資金放在不具生產力的房子上，所以窮；AI來了以後蓋房子很簡單，加上人口變少、機器人不用住房，房子以後會不值錢。

學員的例子其實說明了另一件事。那間房子之所以談不出貸款條件，不是因為建築本身不好，而是因為土地的用途：同樣漂亮的房子，蓋在建地和蓋在農地上，銀行眼中是兩回事。房地產的價值本來就分成兩塊，一塊是會折舊、要整修的建築，一塊是位置與土地用途。AI或新工法如果讓蓋房子變便宜，壓低的主要是建築那一塊；好地段的土地有限，不會因為蓋得快就變多。人口減少的影響也不平均，偏遠地區和熱門都會區的走向可能完全不同。

所以「房子以後會不值錢」是一種對未來的預測，可以當作提醒，但不必當成結論。對多數家庭來說，房子不適合當主要的投資，理由其實更樸素：一筆錢集中在單一資產、難以分割變現、每年都要付持有成本，而且它的價值取決於你很難自己判斷的地段與法規。這些理由今天就成立，不必等AI。

加拿大那張投影片，有兩處要更新

同一集簡報另一頁談加拿大資本利得稅：2025年以前，資本利得的50%計入所得；自2026年起，個人每年超過25萬加幣的部分改以67%計入。

這是2024年加拿大聯邦預算提出的方案，原訂2024年6月25日生效，2025年初延到2026年1月1日，但2025年3月21日，加拿大總理已宣布取消這項調整。依目前資料，2026年個人資本利得仍是50%計入所得。

另一處是口頭補充的「不賣就不會有資本利得稅，在美國跟加拿大都一樣」。在世的時候大致如此，但過世時兩國的處理不同：

  • 加拿大：依加拿大稅務局（CRA）的規定，納稅人過世時，資產視同按市價出售，未實現的資本利得要在最後一份報稅表申報課稅；留給配偶可以遞延，自住的主要住所則可以適用免稅。
  • 美國：美國公民與居民過世時，繼承人的成本基礎原則上調整為過世時的市價，生前未實現的利得不課所得稅，但另有遺產稅的門檻。

換句話說，在加拿大「打死不賣」，資本利得稅只是延後到最後一刻，而不是消失。這也剛好跟房子的話題接上：在加拿大，自住的主要住所反而是少數可以免資本利得稅的資產。

至於「50%計入、邊際稅率30%，等於15%，跟美國長期資本利得稅差不多」，算式沒錯，但實際稅負取決於所在省份與所得級距；所得高的人邊際稅率超過50%，換算下來就是四分之一以上。

小結

「買房像買拖鞋」是一句好用的檢查題：真正的問題不是買不買得起，而是丟不丟得起。丟得起，房子就是生活的一部分，住得舒服就好；丟不起，它就會反過來決定你的工作、現金流和退休時間。至於稅務的部分，制度會變，簡報上的說法也會過時，跨國的稅務規劃還是要以當年度官方資料或專業人士意見為準。

影片：00543【市場恐懼時該怎麼辦？市場恐懼與房產牢籠中的致富心法！】（CLEC投資理財頻道，2025年12月6日）

簡報：CLEC 官方週講簡報（2025年12月6日）