新成屋交屋前請專業驗屋，拿回來的報告常常有幾十頁、上百張缺失照片，第一眼很容易嚇到。其實報告可以分成幾塊來看：哪些會影響安全、哪些是收尾品質、哪些還沒做完、空氣品質數字怎麼解讀。這篇整理看報告的順序和幾個常見問題。

先看結論：有沒有影響安全的重大缺失

驗屋報告通常會分項列出結構、機電、給排水、門窗、磁磚、油漆等檢查結果。先找這幾類：

  • 結構：樑柱牆面有沒有結構性裂縫、明顯傾斜。
  • 機電：插座、配電盤、漏電斷路器是否正常。
  • 給排水：有沒有漏水、滲水、排水不順。

這幾類如果都沒有重大缺失，代表這間房子的問題比較可能落在「收尾品質」，處理方式和急迫性就不一樣。反過來，只要出現滲漏，不管張數多少，都應該排在最前面處理。

收邊缺失：數量多，但要逐項列管

新成屋最常見的缺失，多半是表面與收邊：

部位 常見缺失
牆面、天花板 不平整、污損、油漆不均
門框、窗框 刮傷、髒污、五金鏽蝕
磁磚 填縫孔洞、局部空心（敲擊有空洞聲）
矽利康 施打不平整、斷續
踢腳板、門檻 鬆動、需補強

這類問題多半不影響結構安全，但會影響居住品質，也是日後保固爭議的來源。處理原則是：

  • 每一項都要列進修繕清單，複驗時逐項對照照片確認，不要只聽「都修好了」。
  • 磁磚空心要問清楚修法：是局部灌注、還是敲除重貼，修繕方式可以請建商或驗屋公司說明。
  • 同建案多戶一起比對：如果同社區好幾戶的報告缺失高度重疊，比較像是施工品質的通病，而不是單戶運氣不好。跟建商溝通時，這種資訊比單一戶的抱怨更有份量。

「未完成」的項目一定要複驗

報告裡如果出現「未完成」「待補」字樣，例如熱水器還沒裝、管道間還沒收尾、櫃體五金還沒裝好，要特別留意：

  • 這些項目當下根本無法檢查，等於還沒驗。
  • 特別是「未完成又有滲漏痕跡」的地方，一定要等完成後再驗一次。

空氣品質：TVOC、甲醛、PM2.5 怎麼看

不少驗屋公司會加做室內空氣品質檢測，常見項目有二氧化碳、甲醛、TVOC（總揮發性有機化合物）、PM2.5。報告上的「良好／不良」判定，多半是拿環境部《室內空氣品質標準》當參考：

項目 標準值 計算方式
二氧化碳（CO₂） 1,000 ppm 八小時值
甲醛（HCHO） 0.08 ppm 一小時值
總揮發性有機化合物（TVOC） 0.56 ppm 一小時值
PM2.5 35 μg/m³ 二十四小時值

看這些數字時，有三件事要知道：

  • 這套標準原本是給「公告場所」用的。《室內空氣品質管理法》第 6、7 條規範的是學校、醫院、辦公場所、車站、商場等經公告的公共場所；一般住宅不在強制範圍內，拿來當居家參考是合理的，但不是法定門檻。
  • 標準有規定採樣時間與方法。甲醛和 TVOC 是一小時值、PM2.5 是二十四小時值，標準裡的 TVOC 指的是苯、甲苯、二甲苯等十二種化合物的濃度總和。驗屋時用儀器現場量測幾分鐘，跟標準定義的方法未必相同，數字適合拿來判斷「偏高或正常」，不宜當成精確的超標認定。可以問驗屋公司用的是什麼儀器、量測多久。
  • 甲醛和 TVOC 是兩回事。甲醛正常、TVOC 偏高的情況並不少見，兩者要分開看。

TVOC 偏高怎麼辦

新成屋剛完工，油漆、黏著劑、填縫材料都可能逸散揮發性有機物，TVOC 偏高不算罕見。比較務實的做法：

  • 先通風、晚點住：交屋後不急著長時間入住，先保持通風一段時間。
  • 裝潢前再測一次：如果還要做系統櫃、木作、油漆，裝潢材料會再增加逸散，交屋時和裝潢後各測一次，比較知道問題出在哪個階段。
  • 複驗時要求看數字：不要只聽「已經通風過」，請建商或驗屋公司複測，看數值有沒有實際下降。
  • 裝潢選材：裝潢時可優先選用低逸散的建材、塗料與家具。

2026-10 補記：驗收發現的瑕疵，應在交屋前修好

行政院消費者保護處 2026 年 2 月公布預售屋契約查核結果，其中一種違規樣態是：建商對消費者驗收時發現的瑕疵，沒有在「交屋前」完成修繕，而是要求消費者先接收有瑕疵的房屋、再走保固程序，這違反內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項。同一份查核也提到，交屋保留款應為房地總價的 5%，有業者改成房屋總價或數額不足。如果買的是預售屋，簽約時就可以先確認契約有沒有照規定寫。

小結

  • 看報告先分類：結構、機電、給排水有沒有重大缺失，再看收邊與表面品質。
  • 收邊缺失逐項列管、拍照對照，複驗時一項一項確認；未完成項目一定要再驗。
  • 空氣品質可以參考環境部室內空氣品質標準，但這是公告場所的標準，住宅只能當參考，量測方法也要問清楚。
  • TVOC 偏高先通風、晚點入住，裝潢後再測一次。

參考資料

本文為驗屋報告閱讀的一般整理，個別房屋的缺失判斷與修繕方式，以專業驗屋人員、建商說明與買賣契約為準。