看房屋廣告，常會看到「平車大兩房」「機械車位」這類說法。拆開來看，「平車大兩房」是三個賣點：平面車位、大、兩房。其中車位類型和房間數都能查證，「大」則只是形容詞，要自己換成數字。

平車：平面車位，不是機械車位

「平車」指平面式車位，相對的是機械式車位。實價登錄的申報書把車位分成七類：

  • 坡道平面
  • 升降平面
  • 坡道機械
  • 升降機械
  • 塔式車位
  • 一樓平面
  • 其他

前兩個字講的是車子怎麼到車位那一層（開坡道下去，或是搭汽車升降機），後兩個字講車位本身是平面的格子，還是要靠機械設備的車位。

看屋時，車位可以確認這幾件事。預售屋的定型化契約要求載明這些項目，成屋也可以照著問：

  • 車位類型：平面式或機械式，在地上、地面或地下第幾層。
  • 車位編號與規格：長、寬、高各幾公尺；你的車停不停得進去，要用規格核對，不要只聽「好停」。
  • 車位性質：法定停車位、自行增設或獎勵增設停車空間。
  • 有無獨立權狀：沒有獨立權狀、登記在共有部分的車位，要問清楚車位面積占共有部分的比例。

大：沒有標準，看主建物坪數

「大兩房」的「大」沒有法定定義，大多少要看建案，不能用廣告詞判斷。真正該看的是主建物面積。

預售屋買賣定型化契約應記載事項，把房屋面積拆成幾塊：

  • 專有部分：包括「主建物」和「附屬建物」。附屬建物列的是陽臺；107 年 1 月 1 日前已申請建造執照的，才另外列屋簷和雨遮。
  • 共有部分：大樓的公共設施等。
  • 主建物面積占本房屋得登記總面積的比例：契約要寫出這個百分比。

總坪數裡包含了附屬建物和共有部分，同樣標「30 坪」，主建物占比不同，自己專用的主體空間就會差很多。比較兩個物件時，直接比主建物坪數最準。

虛坪：雨遮、屋簷、陽臺怎麼算

會讓坪數看起來變大、卻不在室內的，是雨遮、屋簷、陽臺這些附屬建物，以及公設。規定是這樣的：

  • 107 年 1 月 1 日以後申請建造執照的建物，雨遮、屋簷不再測繪登記。依《地籍測量實施規則》第 273 條，建物以外牆外緣為界，陽臺以附屬建物辦理測量；只有 107 年 1 月 1 日前已申請建照者，屋簷、雨遮才照舊規定測繪。
  • 附屬建物除了陽臺，不得計入買賣價格。預售屋契約的不得記載事項第七點：「附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。」契約的價款也要把主建物、附屬建物陽臺分開列。
  • 不能用模糊的面積名詞：不得記載事項第三點，禁止使用未經明確定義的「使用面積」「受益面積」「銷售面積」。

所以看到「大」，先問三個數字：主建物幾坪、陽臺幾坪、公設（共有部分）幾坪。如果是 107 年以前申請建照的物件，再確認有沒有登記雨遮、屋簷。

兩房：再多問兩件事

  • 衛浴數量：兩房配一套衛浴或兩套衛浴，住兩個人以上時差很多。
  • 每間房有沒有對外窗：確認兩間房間都有採光，不是沒有窗的暗房。

把形容詞換成數字

廣告詞 換成這些來核對
平車 車位類別（坡道平面、升降平面…）、樓層、編號、長寬高、有無獨立權狀
大 主建物坪數、主建物占登記總面積比例、陽臺坪數、共有部分坪數
兩房 房間數、衛浴數、每間房的開窗

形容詞不必爭論，數字自己會說話。

參考資料