以房養老幫子女省下的孝親費，不是憑空多出來的5,000萬

2025年8月2日這一集，James老師從一位銀行放貸人員的來信談起以房養老：已經退休、房貸繳清、沒有收入辦不了理財型房貸的人，可以用以房養老換到每月的現金流，讓手上的投資資產繼續放著增值。

接著一位學員分享了家中長輩實際辦理的經過，數字很具體：

• 長輩72歲，貸款可以做到95歲，一共23年。
• 房子估價700萬，每月可以領1萬7千元。
• 成本是前置手續費將近2萬元、每年的火險與地震險約1,700元、律師見證費4,000元，辦理時要有一位子女在場。

學員說，這讓長輩可以靠自己的房子有尊嚴地退休，不必伸手向子女要錢。這一點很值得肯定。James老師則把帳算得更大：子女原本每月要給的1萬7千元孝親費不用給了，改拿去投資，以年化12%算30年，會變成5,200多萬；「等於以房養老幫你多出5,000萬出來」，甚至「就算你不需要這個錢，也要去做以房養老」。

這個5,200萬的算式本身沒有算錯，但它只算了資產那一邊。

每月領的1萬7千元，是每月多借的1萬7千元

以房養老在台灣的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」，本質就是貸款：銀行每個月撥一筆錢給你，這筆錢會一路累積成本金，利息也照算。多數銀行的設計是每月從撥款中扣利息，扣的上限約為撥款金額的三分之一，超過的部分先掛帳；到了貸款期滿或借款人過世，累積的本金加上掛帳的利息要一次清償。繼承人可以拿錢還款、把房子留下來，否則就由銀行處分房子還債。

用這位學員的數字估算：每月1萬7千元、23年，光是撥出的本金就是約469萬；若貸款利率在2.2%到2.8%之間，連同利息到期時的債務大約是610萬到660萬。對照房子估價700萬，可以看出銀行的額度本來就是算到「期滿時債務接近房價」這個程度。

所以學員說的「以後手上有錢，還是可以把房子買回來」，其實就是期滿時要拿出六百多萬還清這筆貸款。

把債扣回來，再算一次

James老師的算式還有兩個地方要調整：一是貸款只有23年，不是30年；二是到期時要先把債還掉。用每月1萬7千元、投資23年，再扣掉約625萬的債務（以利率2.4%估），結果如下：

（年報酬換算成月複利、每月投入計算。）

用12%算，扣債後多出來的大約是1,600萬，而不是5,000萬；這仍然不是小數目，但它的性質跟「省下來的錢」不同。真正發生的事情是：一家人用長輩的房子當擔保，以2%多的利率每月借一筆錢，投入預期報酬更高的市場，賺的是兩者之間的利差。報酬率越低，利差越薄；如果期滿那幾年剛好遇到市場大跌，投資部位縮水，債務卻一毛不少。

這筆利差值不值得賺，要看三個前提

把它看成一筆「以房子擔保、分期借入、長期投資」的槓桿，比較容易判斷適不適合：

• 長輩真的需要這筆錢過日子嗎：如果以房養老是為了讓長輩生活有保障、子女本來也拿不出孝親費，這是它原本的用途，風險很低。如果長輩不缺錢、只是為了借出來投資，那就是另一種決定，要用投資槓桿的標準來看，而不是用養老的標準來看。
• 期滿那天，誰拿得出那筆錢：到期時若想留下房子，要準備六百多萬還款；若沒打算留，就要接受房子最後歸銀行處分。長輩活過貸款期限的情況也要事先問清楚契約怎麼處理，各銀行規定不同。
• 全家是否都同意：房子是長輩的，借款人也是長輩。James老師在這集也提到，老一輩常把「拿房子去借」視為抵押、難以接受；這不是觀念落後，而是這筆債確實壓在他們名下。子女要做的是把整筆帳攤開來討論，而不是只講會多出多少錢。

小結

以房養老對「房子是唯一資產、現金流不夠」的長輩是很好的工具，學員家裡的例子就是最好的示範：長輩生活有了保障，子女也少了一筆固定支出。但「省下的孝親費」不是白來的，它是每個月從房子裡借出來的錢，23年後要連本帶利還。算報酬的時候，把這筆債放回同一張表上，才看得到這個決定真正的樣子。

以房養老的期限、額度、利率與利息上限各銀行不同，以上試算僅依節目中的案例估算，辦理前請以銀行的契約條款為準。

影片：00525【以房養老與理財型房貸：資本壟斷時代下的退休資產配置；租屋變成剝削陷阱？租屋注意事項。】（CLEC投資理財頻道，2025年8月2日）

簡報：CLEC 官方週講簡報（2025年8月2日）